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　　自2021年6月21日首批公募REITs（不动产投资信托基金）上市以来，我国REITs市场发展迅速，规模持续扩大、资产类型不断丰富。截至2025年年底，已发行公募REITs78只（含7只扩募），覆盖十个门类的资产，发行规模2135亿元。

　　从国际经验看，商业不动产REITs在欧美等发达市场中长期占据主导地位，不仅是投资者配置不动产的核心工具，也为商业地产的可持续发展提供了长效资本支持。

　　随着2025年年底中国证监会《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及相关扩容政策的陆续落地，特别是商业不动产被正式纳入试点范围，以公募REITs为代表的不动产证券化工具，正日益成为连接实体资产与资本市场的关键桥梁。

　　REITs行业联盟秘书长王刚接受《中国经营报》记者专访时表示，在商业不动产纳入公募REITs试点扩容的背景下，行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从“存量持有”向“存量盘活”转型，加快形成可复制、可推广的投融资闭环与生态体系。

　　同时，王刚也提到，已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，具备推出公募REITs的ETF基金和指数基金的条件，这对于稳定市场、专业化投资和资本参与REITs管理的优胜劣汰也有积极作用。

　　王刚：自2020年启动政策试点、2021年正式发行以来，REITs在盘活存量基础设施、服务国家战略方面的功能逐步显现，正由“政策工具”向“市场化资产管理平台”演进。

　　REITs的本质在于构建多层价值体系：一是将非标不动产标准化，通过严格的信息披露提升资产透明度；二是依托交易所实现流通，带来流动性溢价；三是通过市场化激励机制，倒逼原始权益人和运营团队提升资产运营效率；四是在更高层面上，服务企业“轻重分离、双轮驱动”的战略转型，实现从持有资产到输出管理能力的跃迁。

　　在房地产由“开发时代”走向“运营时代”的大背景下，中国REITs市场正进入以资产管理能力为核心的新阶段。

　　《中国经营报》：国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（以下简称“清单”）的通知，积极推动REITs扩围扩容。该政策在扩围扩容方面的具体举措和潜在影响是什么？

　　王刚：国家发展改革委办公厅印发的清单以及证监会推进的商业不动产REITs试点，被视为中国REITs发展史上的关键制度跃迁。

　　从行业范围看，政策明确将商业综合体、商业零售、写字楼、酒店、百货商场、购物中心、商业街区、农贸市场、社区商业、体育场馆以及四五星级酒店等纳入支持范畴，意味着REITs从以交通、能源、园区为主的“基础设施”，迈向以消费和商办为核心的“商业不动产”。

　　业内测算，中国写字楼、零售商业和酒店等商办类不动产存量规模超过40万亿元，即便只有5%—10%通过REITs实现证券化，也将形成数万亿元级别的潜在市场空间。

　　更重要的是，商业不动产REITs的推出，不仅是资产范围的扩张，更可能重塑商业地产的价值发现与定价逻辑。在当前商办资产承压、买卖双方价格分歧较大的环境下，REITs有望成为连接大宗交易与资本市场的“定价锚”，推动存量资产加快流动和盘活。

　　《中国经营报》：从资产配置的角度，当前保险资金、理财资金纷纷加大REITs的配置力度，背后有哪些原因？

　　王刚：伴随市场逐步成熟，REITs正吸引越来越多长期资金入场。REITs正在成为机构资金进行“固收替代”和多元化配置的重要选项，险资、银行理财、券商自营等机构明显加大配置力度。

　　从资产配置角度看，其背后主要有三方面原因：一是收益属性匹配。REITs以稳定租金或运营现金流为基础，强调持续分红，契合险资、理财等负债久期较长、偏好稳健收益的资金需求。二是流动性优势。相较直接持有不动产或非标股权，REITs在交易所上市，可日常交易，显著提升资产流动性。三是政策与制度友好。REITs被定位为服务实体经济、盘活存量的重要工具，制度支持力度不断增强，也提升了机构配置的确定性。

　　首先，应当明确不动产资产管理的地位和意义。在治理机制上，外部管理可在早期防止资金被挪用，但长期需明确向内部管理过渡，让更懂资产的一方承担经营责任，并将资产管理、运营管理、物业管理等职责边界做实。

　　其次，可以借鉴私募基金形成“221投决治理机制”。投决会是基金治理的核心。在现有的基金架构下，可以借鉴私募基金形成“221投决治理机制”。投决会由5名成员构成，2名来自公募基金，2名来自原始权益人，1名来自社会第三方。就重大事项进行决策，以形成合理的制衡结构，避免原始权益人对公募基金管理人不披露、少披露、晚披露的问题。

　　再下一步，可以探索成立合资的REITs管理人。未来应允许设立专门REITs基金管理人平台公司，可以通过公募基金子公司与原始权益人（资产方）共同发起、共同运营，实现产融合作共赢。REITs管理公司应实体化运作，配置专业、专职的管理人员和预算。

　　最后，要加大公司型REITs的探索，加快推进REITs专项立法，从根本上解决REITs作为独立券种的问题。优化契约型REITs架构，推出公司型REITs的试点。

　　王刚：中国REITs正从试点走向体系化发展阶段，下一步关键在于构建覆盖不同资产成熟度、不同风险偏好的多层次市场结构。为鼓励更多优质资产进入公募REITs市场，应鼓励不动产PE（含Pre-REITs）、机构间 REITs（私募REITs）、公募REITs之间能够打通运作，包括资产、人才和管理能力。同时，鼓励更多优质资产管理人进入公募 REITs市场，应允许具备“投、融、管、退”全链条能力的专业机构，通过其专业能力和丰富经验，助力REITs市场的发展。

　　2023年2月20日，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（新4号文），至今已运行两年多，具备归纳总结，适时推出常态化备案指引的条件。

　　我国不动产PE批了十几张牌照，接下来应建立明确的审批和公示制度。可借鉴公募基金公司的评级体系，建立不动产私募基金的星级评价体系。评价体系可分为三到五个等级，评级结果基于基金公司在特定类型产品管理上的综合能力，包括盈利能力、抗风险能力、业绩稳定性等方面。

　　不动产是一个很大的产业，也是参与者主体众多的产业。按照现在的试点备案条件，不动产私募投资基金的管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，这对绝大多数机构来说难以企及，可适当允许不动产私募基金管理人从小规模做起，逐级累进。打通从不动产PE到公募REITs的堵点，为公募REITs和机构间REITs提供更多的优质资产选择，也有利于加快多层次REITs市场的构建。

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